Bydlení bez hypotéky by si většina z nás nemohla dovolit – většinou se tak lidé bankám upíšou na mnoho let. Co když se ale náhle změní vaše životní situace a stávající bydlení je potřeba vyměnit za jiné? Není třeba propadat zoufalství, k prodeji můžete nabídnout i nesplacenou nemovitost. Banky ale řeší tento typ prodeje rozdílně, podrobnému zkoumání podmínek se tedy nejspíš nevyhnete.
Prodej nemovitosti s hypotékou
Prodej domu či bytu zatíženého hypotékou může proběhnout několika způsoby, záleží na finančních možnostech prodejce i zájemce a dalších okolnostech. Ideální řešení jsou dvě:
- splacení zbývající dlužné částky ještě před prodejem z vlastních zdrojů (nebo s využitím menšího úvěru)
nebo - refinancování hypotéky čili splacení stávajícího hypotečního úvěru novým hypotečním úvěrem (ten pak zpravidla mívá nižší úrokovou sazbu a výhodnější podmínky).
Ve výsledku tak v obou případech k prodeji nabízíte nemovitost, která už hypotékou zatížená není. Tato řešení ale nejsou v silách každého, častěji tedy nastupuje scénář jiný – opět může nastat několik verzí prodeje, o kterých se dočtete níže.
Kupující s dostatečným obnosem
Pokud narazíte na kupujícího, který disponuje obnosem na zaplacení celé kupní ceny nemovitosti, tedy včetně dorovnání dlužné částky, můžete banku požádat o vyčíslení hypotéky. Poté si stačí s novým majitelem domluvit způsob platby: využít lze advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu.
Následuje podepsání kupní a úschovní smlouvy. Kupující převede do úschovy peníze za nemovitost a částku potřebnou k doplacení hypotéky pošle na účet poskytovatele úvěru. Pak už stačí jen požádat o vymazání zástavního práva. Jakmile katastrální úřad zapíše vlastnické právo, peníze se uvolní.
Převod stávající hypotéky na kupce
Šance k uskutečnění verze prodeje, kdy kupující převezme hypotéku spolu s nemovitostí, se odvíjí od několika faktorů. Důležitou roli hraje například to, jaké jsou podmínky, úrok nebo výše splátek vaší hypotéky. Když se najde zájemce, který bude se vším souhlasit a úvěr převezme, máte zpola vyhráno.
Konečné slovo má ale banka, která hypotéku poskytla. Pokud zájemce vyhodnotí jako rizikového, převzetí úvěru nepovolí. V případě souhlasu dostanete k podpisu dodatek ke stávající smlouvě. Hypotéku nelze převést u stavební spořitelny, kde je úvěr vázaný na stavební spoření.
Nová hypotéka pro kupujícího
Některé banky jsou ochotny poskytnout vyhovujícímu zájemci o vaši nemovitost novou hypotéku. To je řešením v případě, že se druhé straně podmínky vaší hypotéky nezamlouvají.
Výhody v tomto případě plynou pro oba: nová hypotéka má většinou výhodnější podmínky než původní a prodejce ušetří na poplatcích za předčasné splacení, které jsou pak mnohem nižší.
Zájemce použije úvěr jiné banky
Pokud zájemci nevyhovují podmínky vaší hypotéky, ale má zájem financovat koupi z (pro něj) výhodnějšího úvěru umožněného jinou bankou, vede cesta k prodeji i tudy – jen je trochu spletitá.
Při převodu zástavního práva z jedné banky na druhou je třeba počítat s čekacími lhůtami při jednání s katastrálním úřadem. Zbývající část kupní ceny nemovitosti získáte po změně v katastru, které předchází několik nutných kroků:
- podepsání rezervační smlouvy zájemcem o nemovitost,
- souhlas banky se sdílením zástavního práva v katastru nemovitostí s bankou kupujícího,
- podpis kupní smlouvy,
- návrh na zápis nového zástavního práva do katastru nemovitostí a vložení kupní smlouvy,
- převod částky zbývající k dorovnání úvěru bankou kupujícího vaší bance,
- návrh na vymazání zástavního práva vaší banky.
Celý tento proces může pro vás jako prodejce znamenat nejen více papírování, ale také vysoké bankovní poplatky za předčasné splacení hypotéky.
Pár rad závěrem
- Pokud si ohledně informací nejste jisti, raději se vždy obraťte na hypotečního poradce.
- U své banky si včas zažádejte o vyčíslení hypotéky. Znát přesnou výši zbývající částky se hodí už před stanovením ceny nemovitosti.
- Nejlepší chvílí k prodeji je výročí fixace úrokové sazby, kdy ze strany banky přichází návrh změny podmínek a je možné splatit hypotéku bezplatně.
Zdroj náhledových obrázků: Pixabay