Máte byt nebo dům, který momentálně nepotřebujete a chcete ho pronajmout? Aby se pro vás pronájem nemovitosti nestal noční můrou, měli byste si ve dobře promyslet a hlavně se důkladně připravit na všechny varianty, které mohou v průběhu pronájmu nastat. Ideální situace je, když získáte slušné platící nájemníky a všechno, co by mohlo být výhledově předmětem sporu, bude ošetřeno ve smlouvě.
Co musí nájemní smlouva obsahovat ze zákona? Především musí být vyhotovená písemně. Ve smlouvě musí být jasně definováno:
- Kdo nemovitost pronajímá (majitel, případně i správce nemovitosti, realitní makléř, apod.).
- Kdo si nemovitost pronajímá (v případě manželů jde o společný nájem a píšou se oba).
- Co se pronajímá (jasně identifikovat byt či jinou nemovitost, nejlépe podle výpisu z listu vlastnictví) a příslušenství či zařízení, které je předmětem nájmu (sklep, zahrada, kuchyňská linka a další).
- Na jak dlouho se nájem uzavírá (na dobu určitou vs. neurčitou).
- Za jakou částku se nemovitost pronajímá, co je v ceně zahrnuto (služby, energie) a datum splatnosti nájmu.
- Informace o vratné kauci a případné pokutě za nedodržení podmínek smlouvy (součet těchto položek může být max. ve výši trojnásobku nájmu).
- Práva a povinnosti obou smluvních stran.
Jak vyhledat spolehlivé nájemníky
Stoprocentní jistotu, že váš budoucí nájemník bude pravidelně platit a váš byt nezdemoluje, nemáte. Můžete ale hodně posílit šanci, že si vyberete správně, a to tím, že si zkontrolujete jeho platební morálku (insolvence na portálu Justice.cz, registr dlužníků), ale i facebookové skupiny zaměřené na pronájem bytů, kde si majitelé sdělují zkušenost s nájemníky. Můžete také požádat o referenci pronajímatele předchozího bytu, kde zájemce pobýval. Není na škodu se ujistit, že budoucí nájemník má pravidelný zdroj příjmů, z nichž bude nájem hradit.
Na jak dlouho pronajmout a možnost výpovědi z nájmu
Na rovinu si řekněme, že pro pronajímatele je rozhodně bezpečnější smlouva na dobu určitou. U ní si můžete nejprve stanovit kratší dobu a podle zkušeností s nájemníkem mu ji prodloužit. Pro váš klid je rozhodně lepší, když si necháte nájemní smlouvu vypracovat právníkem se zkušenostmi v oboru.
Smlouva na dobu určitou
Podle novely občanského zákoníku (zákon č. 89/2012) se nájemní smlouva objektu určeného k bydlení pronajímá nejméně na 6 měsíců. Všechny kratší smlouvy jsou tedy smlouvy obchodní a nejsou ošetřeny občanským zákoníkem. Na tuto situaci byste měli své nájemníky upozornit, pokud je nechcete uvádět v omyl.
Nájem v takovém případě končí dnem uvedeným ve smlouvě, nájemník ale musí být písemně vyrozuměn, že nemáte úmysl smlouvu mu prodloužit. Jestliže ho písemně nevyzvete k vyklizení bytu do stanoveného dne a přijmete další 3 platby za nájem, smlouva se automaticky prodlužuje podle stávajících podmínek. K výpovědi před termínem ze strany pronajímatele může dojít jen v případě zvlášť hrubého porušení smluvních podmínek a nájemce musí být nejprve vyzván k nápravě v přiměřené lhůtě.
Smlouva na dobu neurčitou
S takovou smlouvou opatrně, rozmyslete se, komu ji poskytujete. Z nájmu na dobu neurčitou totiž můžete nájemce vypovědět jen za přesně stanovených podmínek (podle občanského zákoníku). Těch důvodů je v tomto případě definováno v zákoně víc, například když potřebujete byt pro sebe nebo někoho z bližší rodiny.
Výměr nájmu a předávací protokol
Tyto dva dokumenty vám ušetří řadu komplikací, pokud je neberete na lehkou váhu. Ve výměru by se měl objevit konkrétní částky za konkrétní služby (vodné, teplo, ohřev vody, pojištění, energie a vše, co bude v částce zahrnuto). Pokud jde o pojištění nemovitosti, to jde za majitelem bytu, můžete ale požádat nájemce o pojištění domácnosti, z níž by se hradily případné škody na zařízení.
Předávací protokol definuje vše, co je předmětem nájmu, například kuchyňská linka, vestavěné spotřebiče, nábytek, pokud je byt zařízený. V protokolu by také měly být uvedeny stavy na měřících zařízeních (voda a energie, jestliže si je nezajišťuje nájemce sám).
Zdroj: Novela občanského zákoníku, foto Pixabay